错失行业周期的悲观者,易小迪卖地求生

来源:第一财经    2019/9/21 20:08:41
责任编辑:李平
字体:

夜色下的重庆南滨路,旖旎灯光交织着山城湿润的空气。在南滨路上长江和嘉陵江交汇处,有个项目叫阳光100国际新城。2014年,易小迪亲自在此操刀的高端住宅项目,纵然曾经付出百般心力,如今,资金饥渴之下,还是迫使他将项目部分股权让与他人。

牵手易小迪的是孙宏斌。阳光100中国控股有限公司(02608.HK,简称“阳光100”)选择将重庆阳光壹佰70%股权出予融创,阳光100国际新城和慈云寺老街项目便是其主要资产。一同脱手的,还有出让给佳兆业的卓星集团全部股本。

近年阳光100并不顺遂。负债高企、转型艰难、规模掉队,这一切与集团战略选择不无关系。“超前”和“保守”,这两种特质共存于易小迪身上,让他在2012年便提出房企应进行多元化转型,也让阳光100错失房地产扩张的黄金时期。

作为中国地产江湖上最老资格的玩家之一,易小迪纵然对行业模式看得很清醒,但中小房企能否等到行业变革与成熟的一天,依然未知。对阳光100来说,充裕现金流求生依然是眼下最迫切的事。

割肉换取生存资金

“一个80岁人有100亿,不如一个30岁人有100万。”这是易小迪解读财富的观念。凡事求稳、佛系风格,是易小迪被人贴在身上的标签。而他另一个更广为人知的称呼是,“万通六君子”之一。

1991年,万通六君子成立海南农业高科技投资联合开发总公司(万通前身)。王功权是法人代表、总经理,冯仑和刘军是副董事长,王启富是办公室主任,易小迪是总经理助理,潘石屹主管财务。

时移世异,几经变迁,如今只有易小迪和潘石屹仍留守房地产行业,其它人均各奔东西。但这些仍坚守的老地产人,命运被时代洪流裹挟,身不由己又出奇相似。

SOHO中国的转型从2012年开始。从“开发-销售”转型为“开发-持有”,潘石屹在行业周期中做出选择。但七年时间过去,SOHO中国在手资产仅剩八个,原定今年分拆上市的共享办公平台也因盈利问题搁置。

同样在2012年,易小迪在访谈中提到,行业高增长时代已经结束,房地产行业“暴富神话”已成为历史。阳光100选择针对特定细分人群,从开发商向运营商转型。但显然,房地产市场扩张远超易小迪预料。在各大房企纷纷发力高周转、规模翻倍攀升时,阳光100去年销售额仅121亿元。

不论是转型的代价,还是温和步调赶不及行业周期,易小迪和阳光100都走到支撑转型的十字路口。

近日,阳光100进一步公告关于向融创出售重庆阳光壹佰70%股权,以及向佳兆业转让卓星集团全部股本的交易细节。据公告,两项交易将分别为阳光100带来4.85亿元的除税前亏损和41.95亿元的除税前收益。

重庆阳光壹佰主要资产有两部分,包括重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。阳光100国际新城项目是重庆“黄金地段”的地标项目;而慈云寺老街项目则是易小迪寄托情怀之作,最初规划是将其打造为文化旅游街区综合体。

对于股权出让原因,阳光100表示,两个项目均位于重庆两江新区,适合开发高端物业。考虑到各种因素,并鉴于融创在开发高端物业方面的融资成本及经验,融创或更适合作为项目开发商,并可为重庆阳光壹佰赚取更大利润。

另一边,其向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本,代价为43.97亿元,同时转让未偿还总额为2.64亿元的贷款,股权代价及贷款代价总代价为46.6亿元。

卓星集团主要资产为广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目。地盘面积约515.62亩,计容面积约118.3万平方米,可开发作住宅用途。在出售事项前,除一部分基础性施工工程,并未进行任何实质性开发。

“出售目标公司的全部已发行股本及贷款使得本公司提前获利退出,有利于改善其经营性现金流,持续降低本公司的财务风险。”阳光100称。

与大行情擦肩而行

如果说出让卓星集团还能带来收益,重庆阳光壹佰便称得上亏本售卖。其背后,“资金“和”转型“都是易小迪选择断舍离的深层动因。

自2014年登陆资本市场后,阳光100便开始对主营业务进行调整,从传统开发商转型为运营商,商业模式由开发住宅利润向服务升值转变,大力发展街区综合体。但前期投入大、运营周期长、获利慢,阳光100转型并不顺遂。

易小迪对此心知肚明,“我们走了一条艰难的路,但是只要我们创造价值,市场就有我们的立足之地。”但立足市场需要规模与稳健的财务。2018年,易小迪给公司定下175亿元的销售目标,最终仅录得121亿元。121亿元,在动辄千亿的房地产市场,实在难言优势。

同时,随着其业务重心转向回报周期冗长的街区综合体,负债随之升高。截至2018年末,阳光100总债务为296.95亿,长短债务占比分别为65%和35%。短期债务约104亿元,而其在手现金及现金等价物仅25.89亿元。从净负债率看,截至2018年底,阳光100净负债率由2017年的231.6%上升至2018年的261.6%。

阳光100的钱去哪了?面对这一问题,易小迪在年初解释称,阳光100的资金都放在了土地上。“阳光100的土地储备接近1500万方,对应货值达到2000亿元。就算按照每年200亿元的销售节奏计算,我们的土地可以卖十年,这其中还不包括一级开发的土地。”

负债高企、流动性差,但手握土储资源,卖地换金便成为最快捷的求生策略。“今年,我们会出售优质土地,补充公司流动性缺口。”在近期业绩发布会上,阳光100管理层公开表示,今年将会通过出售项目回笼资金。

但卖地获益并不是对公司商业模式的承认。阳光100目前5大主要业务板块,包括多用途商务综合体、综合性社区、投资物业、物业管理及酒店经营和轻资产运营。2018年盈利的只有综合性社区、投资物业和轻资产运营业务,多用途商务综合体及酒店业务,期内分别亏损2.11亿、5536万元。

阳光100的现状与易小迪对行业的认识不无关系。经历曾经2011年的严调控后,易小迪在2012年对行业判断:“房地产市场正在走下坡路,商品房11亿平方米的市场容量已到达顶点。”

这似乎是彼时一批地产人的共识。“房地产暴利的10年已经过去了。”2011年,恒亿集团董事局主席郭建平亦曾称,“大家都应换一下思维,换一下观点,去面对未来的10年。”

纵然“易小迪们“对房地产模式看得清醒,但显然这个行业膨胀的力度却超出了他的想象。2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%。商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%。

提早转向运营商的阳光100错失行业周期,至今停留在百亿规模。2019年,阳光100定下150亿元销售目标,较2018年下调约14.29%。截至5月31日,该集团累计实现合同销售金额30.48亿元,仅完成年度销售目标的20.32%。

时间与实践证明,头部房企转型尚且艰难,小规模房企在市场洪流中更难言优势。如今,行业正经历新一轮调控,房地产市场注定需要住宅以外的多元业务。但未来市场与财富的想象力还有多大,或许只有扛过时间检验的房企能等到答案。

请注意:本文为编辑制作专题提供的资讯,页面显示的时间仅为生成静态页面时间而非具体内容事件发生的时间,由此给您带来的不便敬请谅解!

相关攻略及问答:

往往刚能赚钱的行业,很多人看不懂,看不明白,不...

问:往往刚能赚钱的行业,很多人看不懂,看不明白,不相信。就错失了机会,...

答:所以赚钱的往往是少数啊,二八定律。

有心想创业,考察项目时看似有很好前景的项目有时...

答: 创业给自己太多的幻想,想着一夜暴富,理想是美好的,现实是残酷的。赚很多钱这样的想法首先就是错误的,如果只要创业都能一夜暴富,那么世界上哪还会这么多的穷人。 多角度考察 运营商如果领着你看项目时,你一定要多留点心。因为当项目运营商...

建筑行业资质有效期将至,应提前多长时间办理延续?

答:一、施工资质证书的有效期到底是多长? 首先我们来看看企业的建筑资质分为原件和副本,当然了这两个都是具有相同的法律效力的,一般是经由住房和城市建设主管部门来统一印制。其次,施工资格证书有效期为5年。资质管理规定由建设部制定,适用于...

www.haoxyx.com true http://getqq.haoxyx.com/g/3003/30036116.html report 3793 夜色下的重庆南滨路,旖旎灯光交织着山城湿润的空气。在南滨路上长江和嘉陵江交汇处,有个项目叫阳光100国际新城。2014年,易小迪亲自在此操刀的高端住宅项目,纵然曾经付出百般心力,如今,资金饥渴之下,还是迫使他将项目部分股权让与他人。牵手易小迪的是孙宏斌。阳光100中国控股有限公司(02608.HK,简称“阳光100”)选择将重庆阳光壹佰70%股权出予融创,阳光100国际新城和慈云寺老街项目便是其主要资产。一同脱手的,还有出让给佳兆业的卓星集团全部股本。近年阳光100并不顺遂。负债高企、转型艰难、规模掉队,
最近关注
首页推荐
热门图片
最新添加资讯
24小时热门资讯
精彩资讯
精彩推荐
热点推荐
真视界
精彩图片
社区精粹
关于本站 | 广告服务 | 手机版 | 商务合作 | 免责申明 | 招聘信息 | 联系我们
Copyright © 2004-2017 haoxyx.com All Rights Reserved. 好心游戏网 版权所有
京ICP备10044368号-1 京公网安备11010802011102号