「房企半年考」宝龙地产:下半年将谨慎拿地拟分拆轻资产业务上市

来源:SOHU网    2019/9/17 22:13:47
责任编辑:张小俊
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原标题:「房企半年考」宝龙地产:下半年将谨慎拿地 拟分拆轻资产业务上市

财联社(香港,记者 王海春),披露2019半年业绩的前两天,宝龙地产(01238.HK)正式公告,公司的商业管理板块将单独在香港联交所上市。

就拆分商业管理及商业资产,宝龙地产总裁许华芳在8月23日的业绩会上表示,商业的资产端仍在地产控股里,此次进行分拆的,主要是轻资产业务。此外,许华芳称,宝龙没有冲规模的冲动。

拟从宝龙地产分拆出去的宝龙商业管理,资产规模仅为21.3亿元,只相当于宝龙地产1421.6亿元总资产的零头。宝龙商业管理在招股书中披露,分拆完成上市后,宝龙地产预计拥有宝龙商业管理不少于50%的权益,宝龙商业管理仍为宝龙地产的附属公司。

而分拆轻资产业务之后,宝龙地产何时会推进商业在资产端的分拆,并拟定适合与其相适应的公司商业、住宅在内整体发展的策略,目前仍存在诸多不确定因素。

降低三四线城市拿地力度

宝龙地产公布的2019上半年业绩显示,至今年6月底,宝龙地产销售额292亿元,较去年同期163.4亿元增长78.7%。

上海一家房产机构分析师指出,宝龙地产已有及待开发商业项目占比很高,该公司一直将自己定位为一家以商业地产为主的企业,但近几年住宅投资和开发的力度有所加强。

许华芳介绍,下半年宝龙地产将开业6个商场,今年预计有45个商场开业,而未来三年将有64家商场开业。不过对于推进商业资产上市,许华芳表示公司也希望越快越好,但目前还没有时间表。

在销售端,住宅成为宝龙地产今年上半年销售额的主要来源。在今年上半年合计292亿元的销售额中,住宅销售额约233.3亿元,商业物业销售金额约58.8亿元。

“宝龙地产的收入中,此前商业占了相当大比例,如何对冲商业项目过缓的周转率给公司带来的压力,也是业界所关注的一个话题。从最新公布的业绩来看,增加住宅项目的销售比重,成为加快投资资金周转的一种方式。不过宝龙地产的商业资产和投资如果占比仍然很高,可能仍需其它措施予以配合。”上述分析师告诉财联社记者。

值得关注的是,在收入增长的同时,宝龙地产上半年分部业绩和项目的个别列项,出现少量亏损。

该公司2019半年报的分部业绩显示,今年上半年物业开发收入104.9亿元,但分占联营公司除税后亏损约5102万元;宝龙地产集团的分占联营公司除税后的亏损约5094万元。

此外,至今年六月底,宝龙地产录得重估收益约8.1亿元,较去年同期减少约18.9%。对于这种变化,宝龙地产方面称,重估收益主要反映了回顾期内市场租金的增幅相对平缓。

对于接下来的动作,许华芳在业绩会上表示,下半年宝龙地产将适当促销,同时谨慎拿地,降低在三四线城市拿地力度。

“上半年已完成年初设定500亿元销售目标的七成,公司将销售目标提高至550亿元。” 宝龙地产在半年报中称。

半年报还显示,期内宝龙地产净负债比率为91.4%。在借款总额中,一年内到期的借款约125.4亿元,一年后到期借款约370.5亿元。

在投资上,宝龙地产上半年在杭州、宁波、泰州等城市新增土储总建筑面积约310万平方米。至今年六月底,宝龙地产土地储备约2440万平方米,其中开发中物业约1580万平方米,持作未来开发物业860万平方米。现有土储中约七成位于长三角。

轻资产业务规模仅21.3亿元

8月20日,宝龙地产对外公布了商业管理公司分拆计划。从宝龙地产中被分拆的业务,主要从事商业运营及物业管理服务,属于一项轻资产业务。

“附属公司宝龙商业管理被分拆后,将在联交所主板独立上市,联交所已确认可进行分拆。”宝龙地产方面表示。

宝龙商业管理的历史可追溯至1993年,最早为控股股东宝龙控股提供辅助物业支持,2007年将业务扩展至商业运营,2014年开始为独立第三方提供商业运营服务。

事实上,宝龙商业管理的资产规模并不大。据宝龙商业管理递交的招股书显示,至今年四月底,宝龙商业管理在34个城市管理43个物业,总在管建筑面积约980万平方米;公司资产总值约21.3亿元,而2018年宝龙商业管理的收入约12亿元。

对于分拆的原因,宝龙地产方面表示,商业管理已增长至可独立上市的规模。分拆及独立上市将为宝龙地产及股东提供机会,使被分拆业务的投资价值得以变现。

“分拆后,宝龙地产与宝龙商业管理将专注各自业务发展、策略规划及更有效分配资源。由于业务板块更加独立,对管理架构调整后将提高决策,更有利于把握商业机会。”宝龙地产方面称。

宝龙商业管理招股书显示,过往记录期内,其提供的物业管理服务,曾出现部分物业亏损的情况。对于亏损的原因,宝龙商业管理解释,“主要由于管理费收款率低,业主不愿意缴付服务费。”

对于扭转前述物业亏损,宝龙商业管理表示,2018年通过设立十个区域管理办公室,来监管指定区域内所有物业的管理,以及实行质量控制及业务扩展计划。

不过,宝龙商业管理在招股书中坦陈,“这些提高物业管理服务的工作未必奏效,从而会对经营业绩及财务状况造成不利影响。”

此外,在过往记录期内,宝龙商业管理若干附属公司没有为雇员缴纳住房公积金,或全额缴纳社保。至2019年四月底,未付的社保及住房公积金总额,分别为480万元及250万元,当期对这一不合规事件产生的潜在负债,做出150万元拨备。请注意:本文为编辑制作专题提供的资讯,页面显示的时间仅为生成静态页面时间而非具体内容事件发生的时间,由此给您带来的不便敬请谅解!

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