长租公寓行业品牌定位日渐清晰

来源:凤凰网房产
责任编辑:李平
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第一节:销售策划概述销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等第二节:销售策划与项目策划的区别简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划则是“目”,“纲”举才能“目”张。一:项目策划所包涵内容:(一)市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议(二)目标客户分析经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略(四)入市时机、入市姿态(五)广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控(六)媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算(七)推广费用现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放二:销售策划所包涵内容:(一)销售现场准备(二)销售代表培训(三)销售现场管理(四)房号销控管理(四)销售阶段总结(五)销售广告评估(六)客户跟进服务(七)阶段性营销方案调整第三节:销售策划的内容及步骤一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼、百战不殆”。三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。五:项目销售思路:(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。六:项目销售策略:(一)项目入市时机选择理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备:1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;2、你已经知道目标客户是哪些人;3、你知道你的价格适合的目标客户;4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;7、已制定出具竞争力的入市价格策略;8、制定合理的销控表;9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;11、尽力完善现场氛围;12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;13、其他外部条件也很合适。二)项目广告宣传计划当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售!(三)销售部署房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致—预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题—如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析—资金积压、广告推广、税费变化等。第四节:销售策划的原则一:创新原则随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。二:资源整合原则整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。三:系统原则房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园.可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。四:可操作性原则销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。第五节:检验销售策划的成果随着市场竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响,有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态www.haoxyx.com防采集请勿采集本网。

7月3日,新华网携手中国饭店协会、中公委租赁式公寓创新研究中心在新华网媒体创意工场联合举办以“为美好而来,回归生活本质”为主题的2019年产经报告发布会。会上,中国饭店协会公寓专业委员会与中公委租赁式公寓创新研究中心联合发布了《中国长租公寓行业运营情况分析报告》(以下简称“报告”)。

标志性的知名品牌签约抢滩,国际名品的会聚和关注,将为“城市会客厅”真正成为抬升城市品位、增添生活品质的愿景日渐清晰。相信在不久的未来,一个“会聚城市品位?会聚全球财富?会集生活艺术”的证大?

中公委租赁式公寓创新研究中心院长赵然发布《中国长租公寓行业运营情况分析报告》

由于房地产个性化与高投入的特色,如能善加运用,较好地规划产品定位,分析住户层次,推出独特的付款方式,或是善于炒作气氛等,都会形成较好的营销机会。如:北京王府花园别墅开发公司的\"王府花园\",就在

报告从运营端入手,对全国租赁式公寓行业概况进行了梳理,并对十个热点城市逐一进行了深入分析,总结了中国租赁式公寓行业运营现状特点,并对行业发展动态和趋势进行了预测。

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报告显示,截至2018年年底,市场上活跃的公寓品牌超过80个,分布的城市数量达到44个,涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。行业发展呈现以下特点:

毕业后可在生物制品研究机构、药品生产企业、医药公司、发酵工程研究机构和大型食品、酿造行业从事设计、生产、管理和新技术研究、新产品开发工作。十三、生物医学工程(四年制、理科) 1、特色与优势:该

投资布局高度集中,国家中心城市、一线价值型城市的吸聚能力最强

不靠谱

报告中显示长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中,十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。报告将这十个热点城市分为三大类型,国家中心型城市(北京、上海)、一线价值型城市(深圳、广州、杭州)和流量枢纽型城市(南京、武汉、成都、西安、重庆)。从每亿元GDP对应的租赁式公寓数量看,部分处于经济高速发展期的一线价值型城市、流量枢纽型城市的租赁式公寓市场还有较大发展空间。

市场需求普遍旺盛,就业区域影响运营指标

报告显示,就业区域是影响租赁式公寓分布的最关键因素。第三产业越聚集的地区,特别是高端服务业发达地区对租赁式公寓需求越大且租金承受能力越强。国家中心型城市热点就业区域的平均坪效均超过6元/平方米/天,其中,中关村产业园以7.37元/平方米/天的坪效位列全国热点就业区域首位。而在流量枢纽型城市,平均坪效很难突破3.5元/平方米/天。

从租金收入水平看,国家中心型城市单套公寓年租金收入超过43,000元,高于全国单套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他热点城市,除深圳(单套公寓年租金收入超30,000元)外,单套公寓年租金收入都低于27,000元。但从另一方面看,相对较低的租金收入并不代表较低的收益水平。城市发展存在差异性,无论对运营端还是资产管理端而言,因地制宜都是一个复杂的课题。

产品线日趋丰富,但产品设计同质化高

报告显示,租赁式公寓95%的客群是20-35岁的单身青年,其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业从业人员。客群单一直接影响到租赁式公寓产品的定位趋同,尽管产品线日趋丰富,但从产品设计角度看差异不大。“重功能、轻装修”是业内普遍的做法,因此导致产品设计同质化程度很高。

从租赁式公寓的规模和户型来看,热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下,主流产品为套均面积30.2平方米的开间;分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。

客源差异化细分,品牌定位日渐清晰

本报告最大的看点,除了对全国及十个热点城市租赁式公寓行业运营水平进行了分析,还深入剖析了了公寓品牌的运营能力。报告从客源细分入手,解读了三个具有代表性的公寓品牌的定位及运营能力,有专注于宿舍型公寓市场的安歆公寓,有以覆盖住户全生命周期打造多元化产品结构的湾流以及深耕发展以创业及社交为主的YOU+国际青年社区。

会上,中公委租赁式公寓创新研究中心院长赵然就报告内容发表了题为《租售并举,开创美好生活》的精彩演讲,着重介绍了本报告的“三个首次”。一、报告从中国租赁式公寓行业发展的全貌入手,以品牌发展和城市发展为研究切入点,首次以宏观、中观和微观的综合视角,透视行业整体发展现状。二、报告从供给和需求的维度出发,聚焦到租赁式公寓的运营层面,首次以资产管理的逻辑思维,深刻剖析了行业发展存在的问题和挑战。三、报告以全球化视角切入,首次以中英文双语的形式展现,将国内租赁式公寓行业发展全貌呈现给全球投资者和相关行业人员。

研究中心院长赵然在发布会上回顾了欧美等发达国家在租赁式公寓行业的先进经验,并对比报告中呈现的国内行业发展现状,特别是缺乏行业规范和标准、供给同质化等问题,阐述了宝贵的意见。希望能够借本次报告的发布,为中国租赁式公寓分级标准、中国绿色公寓认证等行业标准的制定奠定基础,为行业走向数据化、信息化、金融化的方向提供依托,为行业人才的教育培养,也为行业上下游企业的规范化投资提供权威的参考。请注意:本文为编辑制作专题提供的资讯,页面显示的时间仅为生成静态页面时间而非具体内容事件发生的时间,由此给您带来的不便敬请谅解!

万科地产房地产品牌建设万科品牌之路1、消费者成为品牌的主导近20年来,人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代,人们认为“品牌”只是知名度,有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIs的概念开始流行,主要的宣传方式是命名广告,媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。到了90年代,商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出,开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述,品牌演变成一种承诺,产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪,品牌的概念又上升了一层,因为人们发现,消费者根据品牌承诺购买产品之后,品牌过程还没有完成,而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后,进行重复购买或其它反馈行为,才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说,品牌概念从“承诺”上升到“体验”,消费者成为品牌推广的主导。同时,一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度,排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力,以此带来更高的利润,支持产品延伸,同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时,企业才有可能保持长期的增长。2、房地产行业品牌时代的来临独特的品牌个性,能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出,形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商,具有高知名度和偏好度的品牌,能够降低项目推广成本,有利于项目销售。中国住宅市场经历了由福利分房、集体购买到个人购房的转变过程。当消费者直接与开发商进行交易接触时,住宅的商品特征才得到突显。在个人消费品中,不动产的地域性最强,价格最为昂贵,交易过程、使用过程和增值过程都比较长,消费者的不安全感随之增加。同时,住宅与人们的日常生活息息相关,这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求,并加以全面的考量。随着行业集约化程度的越来越高,地产行业也同样存在产品同质化的趋势。城市化、市政建设、交通等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性,社会分工的细化逐渐使主流产品的功能趋于同质。与此同时,随着房改政策的落实和生活水平的提高,消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高,对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所,还意味着一种生活方式;买房子不仅仅是买一个建筑物,还是买一种环境和服务。出于对交易安全的保障、对物业保值增值的期望,消费者发出对物业品牌乃至开发商品牌的呼声,将成为必然。3、中国房地产行业品牌的现状2001年,全国房地产开发投资总额达到了6245亿元,比上年增长25.3%,增幅提高5.8个百分点。其他各项指标也出现了良好的势头:开发投资增势强劲,分物业投资全面增长,到位资金增长快于投资增长,土地开发面积稳步提升,施工面积继续扩大,商品房销售价格增速逐渐平稳,空置面积小幅回升…这些都清楚地表明,中国房地产行业正处在蓬勃发展的阶段。在未来五至十年内,房地产业将进入一个飞速发展的新阶段,更激烈的市场竞争将随之而来:大规模资本及实力竞争者纷纷涌入,高度分散化经营带来无序竞争,主要对手展开规模化经营和异地扩张,行业水平迅速提高,产品趋于同质,消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、产品力的竞争将日趋激烈,品牌的影响力日渐突显。虽然规模化经营和竞争层面的提升为房地产企业的品牌建设创造了良好的条件和契机,但从另一面来看,中国房地产开发市场仍处于初级阶段,消费者的品牌意识尚未完全形成。消费者更加关注项目,因为他们的基本居住需求及在此基础上加以改善的需求尚未得到充分满足。此时最吸引他们的,是功能性的利益点。另一方面,在消费者头脑中,发展商不存在明显的品牌差异。他们对开发商的印象,基本上都来自于他们居住楼盘的体验,舆论报道甚至是发展商的名字联想,对发展商品牌的认知非常模糊。除了少数几个以公司品牌纳入项目名称的楼盘外,大多数消费者目前还不能完全把楼盘名称与其开发商相联结起来。这一现状的形成,究其原因,主要有以下几点:首先,国内开发企业普遍缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统,未建立起有效的品牌管理架构及体制。大多数房地产商只注重具体项目的宣传,借助传统的营销手段名噪一时,却难以维持长期的品牌效应和领先地位。其次,少数知名度高、有实力的发展商,已具备发展企业品牌的意识,但缺乏清晰的品牌内涵和完整的品牌策略,也不具备整合运用各种传播手段来统一进行品牌推广的能力,因此在消费者心目中的形象定位模糊不清。第三,房地产开发具有明显的地域性特征,在不同的地区,从地理气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、社会构成都有相对明显的区分。在这样的情况下,开发商各房地产项目之间,项目与开发商之间的品牌形象连接往往容易脱节。顺应市场和行业的发展趋势,房地产企业之间的竞争从产品力层面上升到形象力层面,将成为必然。4、万科的品牌探索万科1988年进入房地产开发领域,经过十几年的发展,集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌,形成了较为突出的优势:文化品味、物业管理、企业形象、售前(售后)服务、社区规划、环境景观。无论是制度规范还是企业信誉,无论是产品还是服务,万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。但是,品牌不等于知名度。万科在进行异地扩张的过程中,逐渐体会到品牌的价值:通过品牌战略,可以在地域性很强的房地产开发行业中,发挥规模效应,使跨地域开发成为优势。2000年,万科开始思考品牌整合的问题。2001年5月,万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。结果显示,与其它发展商品牌一样,消费者对万科品牌的认知主要来自以“万科”命名的系列楼盘。虽然万科一直以来偏重于项目品牌的建设,并以此带动万科企业品牌的资产积累,但由于各地项目在档次、形象上的不同,导致消费者对万科企业品牌定位的理解也出现差异。在个别城市,还出现以项目品牌代替企业品牌的现象。调研结果告诉我们,万科的目标消费者是这样的人群:他们追求身心的平衡,生活在快速的社会里,每天工作繁忙,可是在下班之后,他们还是会找消遣,把自己放松出来,喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活,利用有限的财富去满足自己的要求,懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作,相信努力会带来成果,同时享受成果带来的好处,他们做任何事从不放弃对自己的要求,对自己的决定满怀信心,并努力地向着自己的理想前进。在充满压力与竞争的世界里,他们渴望拥有一个属于自己的净土,在那里能完全地放松,享受情感与精神的交流。消费者对理想生活环境的表述,其实是他们对理想生活的描述。这一描述,与万科所倡导的健康丰盛人生是不谋而合的。但客户的品牌体验与我们的客户理念并没有一拍即合—万科住户认同万科文化和软件部分,忽略了硬件部分和质量的优势;非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知,未能充分感受万科创造的小区文化。可见,万科的品牌塑造还存在不足之处:品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中,万科要顺利开展跨地域经营,维持长期的高速增长,就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。5、制订和实施全国品牌管理策略2001年5月,万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议,正式启动品牌整合。整合的第一步是围绕品牌展开全面的调研。调研过程持续了3个月的时间,在集团内通过内部网对员工和管理层进行了问卷调查,并进行了两次高层访谈。外部则选择深圳、北京、上海进行了定量和定性调查。通过调研,我们洞悉了消费者的内心需求:房子不仅是人性和温情的组合,它还必须体现“我”和“我所追求的生活”—家的概念和内涵都已经延伸。迎合消费者这一消费心理发展趋势,我们把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”,以“以您的生活为本”为品牌核心,提出“建筑无限生活”这一品牌口号。结合万科在消费者心目中的品牌形象和企业自身的特点,我们概括出万科品牌的个性:有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。具有如此个性的万科,将会如一位知心朋友,从懂得您的生活开始,以具有创见的眼光和无微不至的关怀,让您真切地体会到万科为您所提供的展现自我的理想生活。建立品牌识别系统(VI)、品牌管理体系、传播策略及计划后,我们现正踏入整合营销传播阶段。6、“建筑无限生活”的三个层面建筑你的生活,从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究,注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科相信,每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。万科了解每个住户的个性,从生活细节出发,在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。建筑一个更有深度的住宅,是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注,还停留在比较表面的阶段,比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用,有更多更细致、更深入的方面。例如窗户,除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外,还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标,执手、铰链、密封胶条等一系列节点作法也值得开发商予以重视。而住宅的性能是有别于功能的一个概念。在目前看来,多数开发商仅仅关注住宅的功能,而尚未对住宅性能给予足够的重视。万科将加强与客户的沟通,通过销售及物业管理服务工作的信息反馈、与客户面对面的访谈交流、总结过往经验等手段,在更深入的层面对住宅的使用功能、性能进行分析,并反映在万科的“住宅标准”之中,为顾客建筑更有深度的住宅。万科致力于营造一种美好的生活过程,而不仅仅是住宅本身。人在一个特定住区的生活质量,和这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素相关。因此,万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴,而触及..内容来自www.haoxyx.com请勿采集。

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www.haoxyx.com true http://getqq.haoxyx.com/g/3733/37332577.html report 10369 7月3日,新华网携手中国饭店协会、中公委租赁式公寓创新研究中心在新华网媒体创意工场联合举办以“为美好而来,回归生活本质”为主题的2019年产经报告发布会。会上,中国饭店协会公寓专业委员会与中公委租赁式公寓创新研究中心联合发布了《中国长租公寓行业运营情况分析报告》(以下简称“报告”)。中公委租赁式公寓创新研究中心院长赵然发布《中国长租公寓行业运营情况分析报告》报告从运营端入手,对全国租赁式公寓行业概况进行了梳理,并对十个热点城市逐一进行了深入分析,总结了中国租赁式公寓行业运营现状特点,并对行业发展动态和趋势
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